La administración pública no sabe qué es la plusvalía

Los problemas del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana

Indice del Precio de la Vivienda en Castilla y León entre en 2007 y 2020. Fuente: INE.

Cuando se vende una propiedad urbana el vendedor paga al ayuntamiento un impuesto que se llama vulgarmente impuesto de plusvalía municipal. Lo primero que hay que decir es que la ley denomina “incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana” a lo que comúnmente llamamos plusvalía. La idea es que dicho incremento se debe al trabajo del conjunto de la sociedad, a la acción de los ciudadanos. Y también se debe a lo que ha invertido la colectividad, la sociedad, a través de sus instituciones (el Ayuntamiento, la Comunidad Autónoma, el Estado) en la mejora de la urbanización, la construcción de equipamientos, infraestructuras, etc. financiados a partir de los impuestos. El incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana no es magia, ese incremento se produce a causa de la actividad de unos ciudadanos, que formando parte de una sociedad, crean riqueza y parte de ella se materializa en un espacio urbano.

El problema radica en que la realidad de las plusvalías en una ciudad es compleja y la ley que regula las plusvalías es extraordinariamente simple, sin atender a la enorme diversidad de circunstancias que una ciudad posee. La Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RD 2/2004) de ámbito estatal establece un marco legal que finalmente cada ayuntamiento traslada a las ordenanzas fiscales municipales. En lo relativo a las plusvalías esa ley es mejorable. A la hora de calcular el impuesto la ley simplifica de forma extraordinaria. Por citar solo algunas incoherencias de la Ley, no distingue si la vivienda estuvo ocupada o vacía, si estuvo alquilada o fue ocupada por su propietario. No tiene en cuenta si el terreno ha subido de precio o ha bajado, llegando a la situación absurda según la cual el impuesto por “el incremento del valor de los terrenos” se aplica finalmente con independencia de que estos se hayan incrementado o se hayan reducido, como ya han señalado los jueces en algunas sentencias judiciales. Efectivamente, el Ayuntamiento de Valladolid, según la Ordenanza Fiscal Reguladora del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en su art. 8 establece unos porcentajes anuales fijos de incremento del valor de los terrenos que van de 3,5% para un periodo de uno a cinco años a 2,9% para un periodo de quince a veinte años. Dicha regulación ignora que el mercado varía según diversas circunstancias. Por ejemplo, tal disposición no tiene en cuenta que los precios del suelo se incrementaron en un 15% anual entre el año 1998 al año 2008; de igual manera desprecia que esos precios bajaron en los años siguientes, que el porcentaje esos años fue negativo, alcanzando hasta un – 35% en determinados años y zonas. 

La Ley Reguladora de las Haciendas Locales, al menos en lo relativo al impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana es un instrumento romo y poco preciso. Cuando el Ayuntamiento cobra un impuesto de plusvalías fijo a todos los ciudadanos, con independencia de las circunstancias reales de la variación del valor del suelo en su zona, está actuando de forma injusta. Cuando el Ayuntamiento no considera en el cálculo de los impuestos los incrementos del valor de los terrenos producidos directamente por las inversiones que la Administración ha realizado en el entorno de los inmuebles o que afecta a la mejora de la accesibilidad de los inmuebles, además de desobedecer a la Constitución Española, en su art. 47, está favoreciendo conductas especulativas.

José Luis Sainz Guerra

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