Texto presentado por Ciudad Sostenible en relación al Estudio de Detalle en el ámbito «Restaurante La Goya» en avenida de Salamanca c/v a calle Puente Colgante, publicado en el BOCYL de 26 de febrero de 2025.
ALEGACIONES
PRIMERA. – Vulneración del principio de legalidad en el procedimiento.
Se parte de la premisa, sin justificar en Derecho, de que es posible la tramitación “paralela” o “simultanea” del Estudio de Detalle con la Modificación del Plan General que de oficio está también tramitando el Ayuntamiento para dar cumplimiento a la Sentencia nº 431/2022 del TSJCYL, de 4 de abril de 2022, en virtud de la cual se declaró nula la inclusión de determinados terrenos en el Sector de SUNC SE(o) 29-01 “Palero Norte”. Estudio de Detalle que, a su vez, modifica determinaciones de la citada Modificación de oficio.
El principio de legalidad impone a las autoridades la total sujeción de sus actos a las previsiones contenidas en la ley.
La tramitación “paralela” o “simultanea” que se opera aquí no es una previsión contenida en la Ley. A los efectos urbanísticos que nos ocupan, al amparo del art. 164 del RUCYL, solo se prevé la posibilidad de tramitación simultánea con el planeamiento general de los planes de desarrollo, resultando en este caso que el Estudio de Detalle no desarrolla las determinaciones del planeamiento general, y por el contrario, en este caso, su objeto modifica determinaciones del planeamiento general que se contemplan en una Modificación del Plan General, en trámite: por ejemplo, aumento del volumen edificable.
Por otra parte, escapa a toda lógica jurídica, que se tramite en paralelo una cosa y su contraria. Que se apruebe inicialmente la MPG, y a continuación se apruebe inicialmente un ED que altera lo anterior, para pasar a aprobar provisionalmente la MPG, con alteraciones sobre lo aprobado inicialmente, que, a su vez, no se corresponde con lo aprobado en el ED. Si a ello unimos que cuando se abre el periodo de información pública, la premisa base del ED es la MPG en su estado de aprobación inicial y no en su estado de aprobación provisional, el guirigay y confusión está garantizado.
Según la Propuesta de Acuerdo de aprobación inicial del ED , apartado IV “El objeto de este documento (ED) es modificar la ordenación detallada de un ámbito de suelo urbano consolidado y delimitar una Unidad de Normalización (UN 29.01) para poder crear nuevas fincas resultantes y ceder las calificadas como viario, además de poder ejecutar la urbanización de todos los viales derivados de la nueva ordenación más la asunción de los gastos de urbanización del viario incluido en la vecina EX 29-01 delimitada por la Modificación del PGOU 2020
Es procedente señalar en relación con lo anterior, el iter de la tramitación de ambos procedimientos:
Modificación del Plan General de oficio en ejecución de Sentencia:
Aprobación Inicial: Dispone de aprobación inicial conforme al acuerdo de pleno en sesión celebrada el día 29 de abril de 2024.
Aprobación Provisional: Acuerdo del Pleno de 24 de febrero de 2025, incorporando modificaciones al Documento aprobado inicialmente
Estudio de Detalle: Acuerdo de la Junta de Gobierno Local, en sesión celebrada el día 16 de diciembre de 2024 de aprobación inicial del Estudio de Detalle (Anexo 3)
Publicación en el BOCYL y apertura del periodo de información publica el 26 de febrero de 2025: 2 días después de que la información base del ED (la Modificación de oficio del PG aprobada inicialmente) fuera, a su vez, modificada, en el documento aprobado provisionalmente el 24 de febrero.
SEGUNDA. Plan en tramitación, sin aprobación definitiva
–página 59, apartado 3.2.2. Condiciones de ordenación vigentes
Estas parcelas tienen, en función de las condiciones de ordenación vigentes, las siguientes calificaciones:
La actuación aislada de expropiación EX.29-01 que se delimita en la MPGOU, con condiciones de edificación y uso viario público, tiene una superficie total de 420,55 m² de los cuales 329,73 m² pertenecen a la parcela catastral 4815203 y los 90,82 m² restantes a la parcela catastral 4815201.
Memoria vinculante ED: Pagina 12.-Estas condiciones de clasificación y calificación urbanística son consecuencia de la MPGOU tramitada como consecuencia de la sentencia anteriormente referida y deben considerarse vigentes en el momento de la redacción del presente documento.
Se consideran ordenación vigente determinaciones en trámite contempladas en la Modificación del PG de oficio(MPGOU), que cuando se redacta el ED, apenas cuenta con una aprobación inicial, y que ha día de hoy no cuenta con aprobación definitiva.
TERCERA. – Las determinaciones del ED deben ajustarse a lo previsto en el Artículo 133. Determinaciones en suelo urbano consolidado.
Artículo 133. Determinaciones en suelo urbano consolidado.
1. En suelo urbano consolidado, los Estudios de Detalle deben limitarse a establecer las determinaciones de ordenación detallada necesarias ……..de entre las previstas: a) En los artículos 92 a 100 para los Municipios con Plan General de Ordenación Urbana.
Entre esas determinaciones , se encuentra la delimitación de Unidades de Normalización a que se refiere el ART. 97 del RUCYL, pero en ningún caso las referidas a la gestión y/o ejecución de Actuaciones Aisladas de Normalización y Urbanización o Actuaciones Aisladas de Expropiación, que, sin embargo, ocupan una buena parte del contenido del Estudio de Detalle, y que, en su caso, en primer lugar debieran ser objeto de un Convenio urbanístico previo y de los correspondientes instrumentos de Gestión posteriores ( proyectos de Normalización y Urbanización y Proyecto de Expropiación)
De modo que en este caso se pervierte el objeto legal del Estudio de Detalle y se aprueba inicialmente un contenido absolutamente improcedente en Derecho. No puede ser objeto del ED ni la determinación del pago del justiprecio con aprovechamientos, ni la determinación de la determinación del valor del justiprecio, ni “el acuerdo de asumir gastos de urbanización a cambio de aprovechamientos”. Aprovechamientos no existentes que salen de la chistera mágica municipal, con un valor de repercusión ridículo, fuera de toda realidad, que garantiza la especulación prohibida por la Constitución.
Así, por ejemplo, en la Pgna. 15 ED : De todo esto se deduce que dado que se prevé la inclusión de la actuación aislada de expropiación dentro de una actuación aislada de normalización y urbanización el justiprecio que corresponde a los propietarios de los terrenos afectos por la expropiación se pueda abonar en especie y ser materializado sobre los solares que resulten de la actuación aislada de normalización. Mantener la actuación aislada de expropiación posibilita que el Ayuntamiento puede obtener esta superficie con independencia de que se desarrolle o no la actuación aislada de normalización y urbanización que se delimita, estableciendo el presente documento que el justiprecio de la expropiación se abonará en especie, reconociendo a sus propietarios el aprovechamiento que corresponde a esta superficie en la parcela resultante de la actuación aislada de normalización.
En resumen, se fija o calcula el justiprecio de la actuación aislada de expropiación EX.29-01, y se acepta su pago en especie, y a través de la ordenación establecida en el ED se aumenta la superficie de viario público garantizando la posibilidad de completar la regularización de la Avenida de Salamanca. Y se asume la ejecución de la urbanización de toda esta superficie y del ámbito que debe re urbanizarse en el frente a la calle Puente Colgante del Restaurante a cambio de una compensación en aprovechamiento.
No es aceptable el justiprecio fijado porque es un dato que corresponde al futuro expediente de gestión y legalmente estaría condicionado a la fecha de inicio del proyecto de normalización y expropiación. Los valores deberán estar suficientemente justificados en ese momento y no ahora que lo que se tramita es un documento de planeamiento.
CUARTA.- El Documento sometido a información pública es oscuro y difícil de entender, y además acarrea un buen número de “circunstancias” que hacen incomprensible que con ese documento se haya iniciado el procedimiento de aprobación del Estudio de Detalle de La Goya, y se inste a los ciudadanos a participar en el periodo de información pública:
-Parte de una información no veraz : planeamiento que considera vigente y no cuenta siquiera con aprobación definitiva
-La Memoria Informativa contiene una información errónea y desfasada: se refiere a los contenidos de la MPG aprobado inicialmente, habiéndose alterado en la aprobación provisional , con lo que por ejemplo los Planos I-03 e I-06 no son validos.
-En la ficha normativa aparecen tachadas las cifras de superficie, edificabilidad y cesiones, y existen continuas discrepancias entre las cifras de los planos de ordenación 0-02 y plano o-03 y las de la Memoria vinculante.
– Además del contenido impropio referido a la gestión de la alegación anterior, el ED nos sorprende con el Cálculo del A.M. – MV 10.4. DETERMIMACIÓN DEL APROVECHAMIENTO MEDIO -en suelo urbano consolidado; determinación reservada a los suelos urbanos no consolidados y a los suelos urbanizables ( art. 101/107 RUCYL) para determinar el contenido del Derecho de propiedad.
-Se hacen referencias a una superficie -115 m2- “calificada” como Fuera de ordenación que no es identificable en los planos, y, en todo caso, la calificación asigna un uso, mientras que la “declaración” de Fuera de ordenación declara la incompatibilidad del uso existente con el uso previsto.
En la ficha de la UN 29-01, que incluye la AAE EX 29-01, se dice que no hay superficies a expropiar.
QUINTA. –Con los datos de libre disposición – el instrumento de planeamiento ED aprobado inicialmente – en la WEB de la Junta, es muy difícil situarse en el objetivo real de la Modificación que opera el Estudio de Detalle. Es imposible situarse sin conocer, a su vez, los pasos y contenidos de la Modificación del PG que de oficio hace ese Ayuntamiento para ejecutar la Sentencia, y que se tramita “en paralelo” con este Estudio de Detalle.
Se impone al ciudadano la carga de perder tiempo en desplazarse a las oficinas administrativas, viéndose obligado a realizar un rastreo individualizado de la información pertinente y necesaria para la participación pública efectiva.
La trascendencia económica y social de los planes e instrumentos urbanísticos constituye una poderosa razón para impulsar al máximo la participación de los ciudadanos. Sin embargo, las enormes plusvalías generadas por el desarrollo urbanístico del suelo, como en este caso el ámbito de La Goya, es un importante elemento de presión para mantener reservada la información que resulta más relevante. Cuantas menos personas la conozcan, mayor valor adquiere, menor transparencia y mayor posibilidad de corrupción urbanística.
No son infrecuentes los casos en que el trámite de información pública las decisiones ya estén adoptadas de antemano en una suerte de “urbanismo a la carta” propuesto por el urbanizador.
SEXTA. – En relación con la gestión de los suelos y la inclusión de la AAE (Actuación Aislada de Expropiación vías públicas) en la Unidad de Normalización y Urbanización, los textos son muy muy difusos. Hasta el punto de que no se entiende la razón por la que el viario y comunicación públicos delimitados en la AAE no forma parte o se integra con normalidad en la Unidad de Normalización y Urbanización, formando parte del deber de los propietarios de suelo urbano consolidado, de cesión gratuita de terrenos necesarios para completar o regularizar vías públicas existentes, entendidos como superficies exteriores a las alineaciones señaladas por el planeamiento, y del deber de completar la urbanización de sus parcelas, a fin de que alcancen o recuperen la condición de solar.-art. 41.- Recordemos que ese sistema viario tiene por objeto dar acceso a la parcela de La Goya.
En el apartado de nuevas condiciones de ordenación detallada del ED, en la Memoria informativa, se dice: Así se plantea la delimitación de una actuación aislada de normalización y urbanización que englobe en su delimitación tanto el ámbito que ocupa el restaurante, esto es la parcela catastral 4815201 como la superficie que de esta parcela y fundamentalmente de la parcela 4815203 se han incluido en la actuación aislada de expropiación EX.29-01 que se ha delimitado en la Modificación del PGOUVA 2020 (MPGOU) en tramitación.
Memoria vinculante ED: P. 12.
El presente documento mantiene la delimitación de esta actuación aislada de expropiación aun cuando la superficie de estas parcelas se incluye en la delimitación de una nueva actuación aislada de normalización y urbanización. (EN CUYA FICHA SE DICE QUE NO SE EXPROPIA NI UN METRO)
Se considera oportuno mantener la actuación aislada de expropiación como mecanismo para la obtención “inmediata” de estos terrenos, con independencia de plazo que se prevea para la ejecución de la gestión urbanística de la actuación aislada de normalización y urbanización. (sic)
Pgna. 15.De todo esto se deduce que dado que se prevé la inclusión de la actuación aislada de expropiación dentro de una actuación aislada de normalización y urbanización el justiprecio que corresponde a los propietarios de los terrenos afectos por la expropiación se pueda abonar en especie y ser materializado sobre los solares que resulten de la actuación aislada de normalización. Mantener la actuación aislada de expropiación posibilita que el Ayuntamiento puede obtener esta superficie con independencia de que se desarrolle o no la actuación aislada de normalización y urbanización que se delimita, estableciendo el presente documento que el justiprecio de la expropiación se abonará en especie, reconociendo a sus propietarios el aprovechamiento que corresponde a esta superficie en la parcela resultante de la actuación aislada de normalización.
Incluir una Actuación Aislada de expropiación – de exclusiva gestión pública- en una Actuación Aislada de Normalización y Urbanización de gestión privada según todos los indicios, resulta un tanto extravagante. ¿Significa eso que el Proyecto de Normalización tiene que “incluir” el proyecto de expropiación de la AAE, que incluye en su ámbito? ¿Coinciden en los mismos suelos dos ámbitos de gestión, dos Actuaciones Aisladas distintas con dos formas de gestión diferentes? ¿Qué significa esto?
Cada una de las Actuaciones Aisladas son ámbitos de gestión diferentes, independientes, con diferentes “urbanizadores” y diferentes modos de gestión; no se contempla en el ordenamiento jurídico urbanístico la posibilidad de jugar con las Actuaciones Aisladas como si cada una fuera una muñeca rusa. Si ambas actuaciones son “complementarias” basta con agrupar los terrenos en una única Actuación Aislada de Normalización y Urbanización. La gestión pública de una Actuación de expropiación no puede sustituirse por la gestión privada, que es lo que parece que se desprende del galimatías; además de poner en evidencia la propia improcedencia o falta de oportunidad de la AAE delimitada.
En todo caso, tanto las cesiones de viario como su urbanización formarían parte de los deberes de los propietarios de suelo urbano consolidado incluidos en la Unidad de Normalización y de ningún modo se justica en el ED que no sean deberes legales. Menos aún que deban ser “compensados” con aprovechamientos urbanísticos sacados de la chistera
El Artículo 97 RUCyL expone: Al establecerse la ordenación detallada, los terrenos de suelo urbano consolidado se podrán agrupar en ámbitos de gestión denominados unidades de normalización. Estas unidades deben delimitarse de forma que permitan la ejecución de las determinaciones del planeamiento y el cumplimiento conjunto de los deberes urbanísticos, incluyendo las parcelas edificables que se transformen en solares y los terrenos reservados para completar los servicios urbanos y regularizar las vías públicas existentes.
SEPTIMA. – MV 3.4. AUMENTO DE APROVECHAMIENTO PREVISTO El presente ED establece un aumento del aprovechamiento previsto por el PGOUVA 2020 y la MPGOU sobre el ámbito de la Actuación Aislada de Normalización y Urbanización
Resulta “tramposo” el cálculo de aprovechamientos de los suelos calificados como viario público en la AAE acudiendo al aprovechamiento de la Unidad Urbana.
La inclusión de esos suelos en la Unidad de Normalización y Urbanización, implica el reparto de beneficios y cargas entre los propietarios de todos los suelos afectados incluidos en su delimitación, en este caso y por consiguiente incluidos los destinados a viario público en la AAE.
Los aprovechamientos “disponibles” por todos los propietarios incluidos en el ámbito de la Unidad de Normalización NU 29-1, son, según los datos aportados, un total de aprovechamiento sobre rasante de: 2.576,02 m²e ES RM más 124,38 m² e.correspondientes a PL- PA.
Total: 2.700 m2e.
De ningún modo es admisible la conclusión del ED:
“Por tanto, puede concluirse que el volumen edificable disponible en el ámbito incluido en la UN asciende a:
Aprovechamiento con condiciones edificación y uso ES-RM 2.576,02 m²
Aprovechamiento con condiciones edificación y uso PL-PA 124,38 m²
Aprovechamiento correspondiente al justiprecio de la EX 364,35 m² TOTAL 3.064,75 m²“
El único volumen edificable disponible es el resultante de la ordenación de los usos lucrativos en el ámbito de la Unidad de Normalización y Urbanización: 2.700 m2e.
Pero esto no queda aquí, la fábrica de aprovechamientos sigue en marcha:
“MV 3.4.2. Calculo aprovechamiento equivalente al deber asumido Procede, una vez conocido el gasto de urbanización que se asume más allá de los deberes urbanísticos, calcular el valor de la edificabilidad en el ámbito que nos ocupa para obtener los m² de aprovechamiento equivalentes al coste de urbanización calculado.
Resulta la cantidad de 350,07 m²e de aprovechamiento como compensación de los gastos de urbanización que se asumen más allá de los deberes urbanísticos.
3.4.4. Aprovechamiento total disponible Se plantea por tanto que el aprovechamiento total disponible en las dos parcelas con aprovechamiento lucrativo que se ordenan ascienda a la cantidad de:
El aprovechamiento disponible en condiciones ES-RM 2.576,02 m²e
El aprovechamiento disponible en condiciones PL-PA 124,38 m²e
El aprovechamiento correspondiente a la EX (justiprecio) 364,35 m²e
El aumento de aprovechamiento para compensar deberes 388,97 m²e TOTAL 3.453,72 m²e“
De modo que por arte de birlibirloque el ED conlleva un incremento de edificabilidad en La Goya de 3.453,72 m2e. – 2.700 m2e.=753, 72 m2e. Más de un 20%. Y aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid, y nunca mejor dicho, pasamos de 2 a 9 plantas en menos que canta un gallo.
Incremento superior a los 500 m2 y por tanto sometido a las reservas que establece el art. 173 del RUCYL
Se dice en el ED con desparpajo que el aumento de aprovechamiento es inferior a 500m2 y que el incremento de volumen que se opera en el E.D. pasando de 2 a 9 plantas residenciales no supone un incremento de viviendas. De modo que así se justifica que no se prevén las obligaciones de reservas de dotaciones a que se refiere el 173 del RUCYL, aunque de ningún modo se acredita tampoco que el incremento de viviendas no vaya a ser una realidad que de hecho se publicita ya en los medios de comunicación contando las “bondades” de la operación.
OCTAVA.- LOS EXCESOS DE LAS ALTURAS DE LA EDIFICACIÓN, SU ENORME VOLUMEN, LAS TIPOLOGÍAS DE LA EDIFICACIÓN Y EL RESPETO AL PAISAJE.
Por un lado, es sorprendente el volumen construido y las alturas de la edificación propuesta. Hay que reflexionar sobre la cantidad de edificación que se concentra en las parcelas de este ED, lo que lleva a la necesidad de permitir mayores alturas a los inmuebles que se van a construir, hasta alcanzar las 9 alturas. Por otro lado, es menester señalar que se está otorgando un volumen edificable de más de 4 m2/m2. Es decir, el Estudio de Detalle ordena la edificación propuesta de manera que alcanza gran altura y un volumen extraordinariamente grande, el cual va a tener un efecto paisajístico indudablemente negativo en toda el área. Esta es una decisión que no está justificada en la Memoria.
La legislación urbanística es extraordinariamente clara al respecto y lo repite en varios artículos. El mandato de la ley es el siguiente:
“El planeamiento urbanístico tendrá como objetivo la mejora de la calidad de vida de la población mediante el control de la densidad humana y edificatoria, y, a tal efecto, se atendrá a los siguientes criterios y normas:
a) En suelo urbano consolidado, el aprovechamiento de las parcelas y sus parámetros, tales como la altura, el volumen o el fondo edificable, no superarán los niveles que sean característicos de la edificación y construida legalmente en su entorno”. (Art. 37 LUCYL).
Para cumplir este mandato es necesario analizar las características naturales y culturales de ese entorno. Hay dos realidades muy presentes: la urbanización y edificación alrededor de la zona del ED en la que se interviene y la ribera del rio Pisuerga. La zona urbana con la que hay obligación legal de guardar coherencia es la que se encuentra alrededor del encuentro de las dos calles Puente Colgante y Avda. de Salamanca.
– La urbanización y edificación alrededor de la zona del ED
Al noreste del cruce entre la Avda. de Salamanca y la calle Puente Colgante se encuentra el edificio de la Federación de Municipios y Provincias de Castilla y León y el Consejo Económico Social. Se trata de un edificio con tipología de torre con una altura de 8 plantas. El fondo de edificación es poco más de 5 metros. Es un edificio muy estrecho.
Al noroeste de la intersección se encuentra la plaza de las Cortes de Castilla y León y el edificio de las Cortes.
Al sur de la zona del ED se encuentra el edificio del Museo de la Ciencia, con un cuerpo bajo y una torre de 11 plantas.
Al suroeste tenemos el Monasterio del Prado con la Consejería de Cultura de la Junta de Castilla y León con una edificación predominantemente horizontal de semisótano y 3 plantas con torres en las esquinas de semisótano y 5 plantas.
– La referencia del Monasterio de Nuestra Señora del Prado
El edificio de referencia en esta zona es, sin duda alguna, el Monasterio del Prado. Es el edificio más antiguo de la zona y el de mayor tamaño. La fachada principal da al noroeste, con una gran portada tallada en piedra. De ahí surgía el paseo de acceso que hoy es recordado en la ordenación del Parque de las Cortes de Castilla y León. Tiene una gran fachada al noreste, que alcanza los 100 metros de longitud. La fachada sureste alcanza los 146 metros de longitud. El edificio y su gran tamaño, las amplias áreas libres que lo rodean, le coloca en una posición dominante en el área. Destacan como elementos singulares de este conjunto las torres que se encuentran en las esquinas. La altura de la torre de la esquina este del Monasterio del Prado tiene una altura de 22,78 metros, mientras que los cuerpos centrales alcanzan una altura de 15,17 metros, en ambos casos medidos desde la rasante hasta la cornisa.
La altura de la torre del Monasterio del Prado en el lado este, lindante con la Avda. de Salamanca, tiene un semisótano, y 5 plantas, mientras que la altura de los cuerpos centrales consta de un semisótano y 3 plantas. Esas alturas de un edificio histórico pueden asimilarse a un edificio de 6 alturas de un edificio moderno, mientras que los cuerpos centrales alcanzarían 4 plantas. Hay que señalar que el Monasterio del Prado es un edificio de uso administrativo en la actualidad, que fue adaptado a esta nueva función a partir de su restauración.
El Monasterio del Prado es un edificio catalogado en el PGOU de Valladolid. En la Memoria se cita que el Monasterio del Prado tiene una protección P1 y P3, lo que significa que el grado de protección es “Integral Monumento” (la iglesia) y “estructural” (el resto del edificio). Y añade: “declarado BIC sin entorno vinculado”.
Y lo que vemos es que dicho edificio no se analiza en el documento de la Memoria Informativa, se ignora su existencia por completo. En el documento no se cita expresamente la mayor proximidad del área del ED con el Monasterio del Prado. La referencia a la torre este del Monasterio no se analiza. Y sin embargo es tal su proximidad que aparece en el documento de la Memoria Informativa, como no puede ser de otra manera, en múltiples ocasiones. Así en algunas fotos cuyo tema central es otro, aparece la imagen del Monasterio (Ver Ilustración 3 y 4 que tienen por tema central la Avda. de Salamanca). De la misma manera se elude la cita al Monasterio en la comparación de alturas actuales y propuestas. El Plano 0_04. UN-2901, titulado “Secciones Esquemáticas Cambio de Ordenación”, se comparan esquemáticamente las edificaciones actuales con las propuestas, donde se echa en falta la comparación de las alturas de la edificación propuesta con la existente del Monasterio del Prado, justamente al otro lado de la Avda. de Salamanca, a una distancia de 38 metros de la edificación proyectada. Y por el contrario se dibuja el edificio de la Federación de Municipios y Provincias de Castilla y León.
Según el plano 0_02 UN 29-01 el fondo edificable del edificio propuesto al norte del ED tiene una fachada de 30 metros, fondo superior a los 16 metros y una altura de 9 plantas.
Lo que vemos en la propuesta es que se toma como referencia para las alturas el edificio de la Federación de Municipios y Provincias, sin atender a su tipología de torre. También se cita el edificio del Museo de la Ciencia, para legitimar las alturas con su torre, sin citar expresamente que se trata de un conjunto con partes edificadas con baja altura y una torre. Y la propuesta es una edificación muy alta que no puede decirse que tenga una tipología de torre.
Por último, es de señalar que la edificación del entorno del Estudio de Detalle “La Goya” está caracterizada por edificaciones con diferentes alturas. No hay una altura homogénea. Se podría decir que los mejores ejemplos son aquellos en los que hay cuerpos de edificación de mediana altura con algún edificio con tipología de torre. Al mismo tiempo es necesario remarcar el papel dominante que debería tener el Monasterio del Prado, por lo que las alturas de la edificación propuesta deberían ser iguales o inferiores a las del Monasterio. Desgraciadamente, en esta propuesta se opta por no “armonizar con el entorno inmediato”, como sería su obligación y toma como referencia para justificar las alturas de los edificios propuestos, el edificio de la Federación de Municipios y Provincias, pero rechaza su tipología.
Es decir, se está incumpliendo el mandato legal en relación a las alturas, fondos y tipologías.
– El Puente Colgante
En relación al Puente Colgante, dice la memoria: “CIV 009.- Puente Colgante, con nivel de protección P2, cuya declaración como BIC ha sido incoada en el momento de la redacción del presente documento”.
Código de Urbanismo de CyL Art. 9. b) dice:
“En áreas de manifiesto valor natural o cultural, en especial en el interior o en el entorno de los Espacios Naturales Protegidos y de los inmuebles declarados como Bien de Interés Cultural, no se permitirá que las construcciones e instalaciones de nueva planta, o la reforma, rehabilitación o ampliación de las existentes, o las instalaciones de suministro de servicios, degraden la armonía del paisaje o impidan la contemplación del mismo. A tal efecto, se exigirá que todas ellas armonicen con su entorno inmediato y con el paisaje circundante en cuanto a situación, uso, altura, volumen, color, composición, materiales y demás características, tanto propias como de sus elementos complementarios”.
El Puente Colgante es en la actualidad BIC, ya que su expediente de incoación culminó con su declaración según el “Acuerdo 91/2024, de 22 de agosto, de la Junta de Castilla y León, por el que se declara el Puente Colgante de Valladolid bien de interés cultural con categoría de monumento”. (Publicado en el BOE núm. 213, de 3 de septiembre de 2024). En el Acuerdo se define un perímetro de protección “mínimo” que configura la visual paisajística esencial del monumento. El documento de la Memoria Informativa se contradice, pues en algunos casos afirma que es BIC y en otro señala que solo está incoado el expediente de declaración de BIC. En todo caso es sorprendente que, puesto que el ED se encuentra fuera del perímetro de protección del BIC, (aunque es tangente al mismo) se renuncia a analizar el impacto que tendrá el volumen edificable en el paisaje. No hay duda que una edificación de 9 plantas a escasa distancia del Puente Colgante tendrá un impacto negativo. Por ello, se quiere poner de manifiesto desde esta alegación que el perímetro de protección tiene un carácter de “mínimo”, lo que obligaría a un análisis del impacto paisajístico más detallado y a la adopción de medidas paliativas de dicho impacto en la imagen del Puente Colgante.
NOVENA.- LA HERENCIA CULTURA
El Estudio de Detalle opta por una ordenación tomando una “herencia cultural” enteramente rechazable. Efectivamente, se dice que:
“es habitual en la ciudad de Valladolid plantear una mayor altura edificatoria en el entorno del río Pisuerga, a lo largo de su ribera, para permitir una menor ocupación del suelo y poder disponer por tanto de una mayor superficie libre que garantice la permeabilidad y accesibilidad hacia el río” (Memoria Informativa, p. 24).
No es aceptable esa argumentación, ya que habría que recordar aquí, que para alcanzar esas alturas esos enormes edificios (como Riosol, el edificio de la cooperativa de Nuestra Señora de la Esperanza, en la calle Francisco Suárez, etc.) utilizaron trampas y subterfugios inaceptables, saltándose la legalidad de la época, como por ejemplo, consideraban el río Pisuerga como si fuese un vial. Por otro lado, si la cita anterior hiciera referencia a la ordenación de Huerta del Rey, habría que ser consecuente y reducir drásticamente la densidad y modificar las tipologías. En suma, no es necesario recordar que según el art. 37 de la LUCYL las referencias edificadas para adaptarse al entorno han de ser edificios legales. Recordemos que:
“Durante este periodo (1939-1984) se han incumplido en numerosas ocasiones los fundamentos urbanísticos recogidos en los distintos planes, no solo por parte de la iniciativa privada sino, lo que es más grave, inicialmente por parte de las promociones públicas de vivienda”. (Ver el libro de José Luis García Cuesta: De la urgencia social al negocio inmobiliario. Ayto. de Valladolid. Universidad de Valladolid. 2000. P. 82).
DECIMA.– LA COLISIÓN ENTRE LA GESTIÓN PARA OBTENER EL SUELO Y EL AUMENTO DE LOS DERECHOS DE EDIFICACIÓN
Por otro lado, como continuación de lo tratado en la alegación SEXTA y SEPTIMA de este escrito, hay que reflexionar sobre las consecuencias que tiene el modo de obtener el suelo con destino de uso público y el mecanismo de gestión urbanística elegido en el ED. Efectivamente, se diseña la ordenación de la zona con el objetivo de obtener la superficie a ceder gratuitamente por medio del aumento de la edificabilidad:
“A fin de establecer el mecanismo de gestión urbanística que permita la obtención de la superficie de las parcelas catastrales 4815201 y 4815203 calificada como viario público se delimita la actuación aislada de expropiación EX.29-01. (b) + (c)”. (ED. Memoria Informativa p. 8).
De manera que el diseño de este trozo de la ciudad y especialmente la altura de la edificación se hace depender directamente de las superficies que hay que conseguir para el viario público. Sin señalar los límites que tiene la operación: alcanzar densidades demasiado altas difíciles de encajar en el lugar. En la memoria se explica con claridad la operación a través de un “pago en especie”:
“Fijar la edificabilidad o aprovechamiento que corresponde al justiprecio de la actuación aislada de expropiación EX.29-01. Se plantea la cesión de este espacio a cambio de un pago en especie”. (ED. Memoria Informativa p. 11).
Pero esto no acaba aquí. Para cumplir con la obligación legal de urbanizar los terrenos resultantes, también se utiliza el sistema de aumentar los derechos de edificación, con ellos el volumen edificable, por medio de una “compensación en aprovechamiento”.
“Estableciendo una compensación en aprovechamiento, a través del aumento del volumen edificable, de valor equivalente a los gastos de urbanización que se asumen siempre dentro de los límites previstos en la normativa sectorial. (ED: Memoria Informativa, p. 12).
Es necesario poner límites a estas operaciones de compensación económica aumentando el aprovechamiento, tiene que haber una proporcionalidad entre lo que se consigue gratuitamente y lo que se paga en pérdida de la calidad del entorno. Asumir mayores volúmenes edificables es aceptable, mientras el resultado no dañe el paisaje. Pero, a parti de un determinado límite hay que considerar que el Ayuntamiento tiene recursos económicos, ha demostrado capacidad suficiente financiera y técnica para la adquisición de esos terrenos por medio del sistema de expropiación y el pago del justiprecio. También ha demostrado su capacidad técnica para urbanizar.
En lo relativo a las viviendas, la legislación vigente limita su incremento. De manera que es necesario constatar que no hay incremento del número de viviendas “en 5 o más” (art. 173 RUCYL). Para ello es menester saber cuántas viviendas pueden construirse. En el documento de la Memoria Informativa no se dice el número, si bien se aclara que no hay aumento de dicho número. Pero esta forma no es del todo correcta. Tratándose de una cifra cuyo límite está regulado por la ley, esa cifra máxima de viviendas debería tener su expresión exacta en el documento.
En el plano 0_04 “Secciones esquemáticas – Cambio de Ordenación” se incluyen las secciones de la ordenación comparando las alturas de los edificios proyectados con las existentes. No obstante, sorprende que no se incluya en esa comparación el edificio histórico más importante del entorno, el Monasterio del Prado. El Monasterio del Prado es el referente clave en la ordenación de la zona. Se encuentra justo enfrente de la Unidad de Normalización “Restaurante La Goya – Avda. de Salamanca cv Calle Puente Colgante”, al otro lado de la Avda. de Salamanca. Ese edificio es el que debería ser tomado como referente de la ordenación en el ED.
En suma, la propuesta es enteramente rechazable y debería ser redactada de nuevo ateniéndose a la legalidad vigente.
Por cuanto antecede
SE SOLICITA que se atiendan las consideraciones del cuerpo de este escrito, y a tenor de lo dispuesto en el art. 158 RUCYL, y al objeto de garantizar la transparencia y el derecho de participación ciudadana con los requisitos mínimos exigibles, se redacte de nuevo el documento, y se abra un nuevo periodo de información pública conforme al art. 155 del RUCYL, dado que la subsanación de deficiencias en el contenido del Estudio de Detalle y el procedimiento seguido, exige alteraciones que resultan a todas luces sustanciales respecto a lo aprobado inicialmente.
