El PGOU de Valladolid aprobado definitivamente el 3 de junio de 2020 es extraordinariamente impreciso en relación a la evaluación de la vivienda vacía. Los datos que usa provienen de la recogida de información en los censos de 2001 y del 2011, lo que da poca fiabilidad a las cifras manejadas. Por un lado, se están utilizando datos a nivel provincial del Ministerio de Fomento, ante la falta de informes del municipio de Valladolid. Tampoco se tienen datos sobre el conjunto de municipios que forman la zona llamada área metropolitana de Valladolid, que son del año 2001, o cualquier otro ámbito que estudie específicamente el fenómeno de la vivienda en Valladolid. Esto se declara en la Memoria del PGOU-2020:
“A falta de datos precisos a nivel municipal sobre la evolución del parque de viviendas nos hemos remitido a la estimación de la evolución del Ministerio de Fomento entre 2001 y 2011, a nivel provincial”.
DI-MI (2). Memoria II, PGOU-2020, pág. 25.
Pero la realidad es todavía peor, ya que el documento verdaderamente válido, sobre el cual el PGOU-2019 se apoya para hacer sus previsiones es de hace 19 años:
“Sin embargo, la única fuente disponible para una caracterización completa y directa del parque de vivienda sigue siendo el Censo de población y vivienda de 2001”.
DI-MI (2). Memoria II, PGOU-2020, pág. 41.
No se ha previsto un sistema de obtención de información directa y entonces se utilizan sistemas indirectos para aproximarse lo más posible a una cifra válida. Para ello se ponen en marcha metodologías de cálculo indirectas de gran complejidad y escasa exactitud. Como ejemplo, se parte del concepto de “vivienda sin hogar” o la “vivienda virtual”. El problema es que no se sabe cuántas viviendas están vacías en Valladolid. En el año 2016 ya se señalaba la dificultad de saber cuántas viviendas vacías había en la ciudad:
“Si nos atenemos al Censo INE de 2011, ascenderían a 18.822 (el 11,9% del total), mientras que en los estudios elaborados por PROINTEC en 2012 para el PGOU las cifraban en 17.298 en 2012, si bien en este último estudio se entendía que el número de “viviendas sin hogar” era de 25.092, (…)”
Plan municipal de vivienda de Valladolid 2017/2020, pág. 37.
Tampoco existe la consideración de las viviendas vacías en el área metropolitana de Valladolid. Y es importante saber ese dato, ya que hay una bolsa de vivienda vacía compuesta por:
- Viviendas en manos privadas, algunas ocupadas temporalmente por sus propietarios, pero la mayoría vacías todo el año, que las usan como ahorro, que están a la espera de una subida de los precios para ser puestas en el mercado o que no son puestas en el mercado del alquiler por el miedo a los daños que puedan sufrir o a perderlas
- Viviendas de la burbuja inmobiliaria, en manos de los bancos y especialmente en manos del llamado banco malo, el Sareb
Hay que tener información de calidad para tomar decisiones. Es esencial saber cuántas viviendas vacías hay en nuestra ciudad cuando se está justamente realizando el Plan General y tomando decisiones sobre si crecer con nuevas viviendas, porque se necesitan a causa de su escasez, o por el contrario frenar la expansión para centrarse en la rehabilitación del parque existente. Pues lo que se sabe y es un hecho evidente, comprobable por cualquiera que se dé un paseo por la ciudad, es que, de la totalidad de las viviendas, muchas de ellas no se están utilizando por múltiples causas. A causa de que sus propietarios temen alquilarlas y que los inquilinos las deterioren; que pierdan su valor si se usan; porque no tienen la iniciativa, ni las garantías suficientes para invertir el dinero necesario para reformarlas y volverlas a poner en el mercado de alquiler; o sencillamente porque están a la espera de que se case la hija para la que se compró; en otros casos las mantienen sin uso a la espera de la subida de los precios para su venta, etc. El mercado tiene partes más visibles y otras más ocultas. El mercado de la vivienda es más conocido en el caso de los propietarios que habitan su propia vivienda, también es conocido en el caso de alquileres de larga duración, y lo es menos en el caso del alquiler de pisos compartidos, vivienda para los estudiantes universitarios o los trabajadores temporales, y es un misterio en el caso de los inmigrantes. Pero el problema de la vivienda vacía es un arcano, un misterio indescifrable para los que desean saber qué hace el banco malo, el Sareb, con los productos tóxicos derivados de la burbuja inmobiliaria, cuantas viviendas tiene todavía sin vender, en qué estado y cómo van las ventas y cuáles son sus planes de comercialización en el corto y largo plazo. A esta situación de partida se añaden los efectos de la pandemia y los cambios que ya se han producido y los anunciados en la legislación del alquiler.
La cuestión es que no ha habido interés en los veinte años de la Corporación del PP en saber cómo funcionaba el mercado de la vivienda, entregado a la voluntad de los promotores. Y el Ayuntamiento actual parece que ha aceptado sin crítica los resultados de un informe claramente confuso e insuficiente, para la actual Corporación no ha sido en modo alguno importante saber con precisión cuantas viviendas vacías existen en la actualidad. El Ayuntamiento de Valladolid debería poner en marcha un estudio más preciso que actualice los datos de la vivienda, las necesidades, los desajustes, los excesos y las carencias y siga los cambios en el mercado. La clara apuesta por la rehabilitación debe hacerse desde el conocimiento.
José Luis Sainz Guerra
