El pasado día 24 de octubre tuvo lugar la Mesa Redonda con el título “La vivienda en España: la tormenta perfecta”, en la sede de la Federación de Asociaciones de Vecinos de Valladolid Antonio Machado. Intervinieron Javier Izquierdo, senador del PSOE por Valladolid, Margarita García, presidenta de la Federación de Asociaciones de Vecinos de Valladolid Antonio Machado y José Antonio Salvador Polo, arquitecto. Moderó José Luis Sainz Guerra, presidente de la Asociación Cultural Ciudad Sostenible.
El moderador realizó una breve introducción del tema, destacando los siguientes puntos:
- La vivienda se ha convertido en un grave problema para los ciudadanos y es un factor fundamental de la política económica, aunque el enfrentamiento de los partidos con responsabilidad de gobierno, tanto en el gobierno central, como en las comunidades autónomas que tienen la competencia en Vivienda, está complicando aún más la situación.
- Las causas de la situación actual, en función de los errores de los partidos políticos, deshaciendo las políticas de los años 80 y 90, vendiendo los parques de vivienda social y desarmando la legislación de vivienda para favorecer a las empresas promotoras.
- Poner de manifiesto las caras tan diferentes que tiene el problema en Madrid y Barcelona, en especial a causa de su mayor desarrollo económico y del turismo, problema específico y con efectos devastadores, pero muy locales, en Baleares, Canarias, Málaga, etc. frente a la problemática de Valladolid, Zamora o Ávila.
- El problema de los ayuntamientos que han abandonado su obligación de dirigir la ciudad, olvidando su capacidad de planificar a través del urbanismo, para convertirse en garantes del negocio inmobiliario, de manera que no piensan en prevenir los efectos de sus políticas, lo que finalmente genera disfunciones, a veces verdaderos desastres, sino que pretenden asegurar el máximo beneficio a un grupo particular de agentes, sin garantizar un equilibrio y así llegan a desatender los intereses del conjunto de la sociedad.
- La intoxicación del debate nacional, que, a través de los periódicos, las radios, las televisiones, los portavoces de los partidos, etc. están generando una serie de mensajes que en su gran mayoría pretenden desviar la mirada sobre lo verdaderamente importante. Por ejemplo, la realidad de los “fondos buitre”, calificativo que oculta la falta de control eficaz del sistema político hacia los fondos de inversión. Algunos de esos mensajes son abiertamente falsos: “hay que intervenir en el mercado de vivienda”, cuando el mercado de la vivienda está extraordinariamente intervenido, desde hace mucho tiempo, lo que hay que plantear es qué cosas deben estar garantizadas en la intervención o las intervenciones de los gobiernos, qué cosas hay que proteger, como, por ejemplo, proteger los derechos de los usuarios y cuáles son los grados de libertad que tienen los agentes.
- El centro del debate es describir qué propuestas hay en los partidos y las organizaciones a favor de la vivienda, analizar las más importantes y especialmente sus resultados en los ejemplos más singulares.
Seguidamente pasa a presentar a los ponentes. Javier Izquierdo es arquitecto, en la actualidad es senador del PSOE por Valladolid y portavoz de la Comisión de Vivienda en el Senado. De sus muchas actuaciones se recuerda su labor de oposición en la falsificación del PGOU de Valladolid, cuando era concejal del Ayuntamiento de Valladolid.
Javier Izquierdo empieza su intervención describiendo la situación actual en España. Señala que frente a la buena situación económica prevalece el ruido de los partidos de la derecha. No existe un proyecto alternativo real al gobierno. Lo que se pretende con el ruido es bloquear la acción política, impedir que se ponga en práctica cualquier medida sensata, mientras sea propuesta por el gobierno central. Con ese ruido se pretende distraer la atención de sus verdaderas responsabilidades en la situación actual. Recuerda la crisis inmobiliaria del 2008, el rescate a la banca y los recortes a todos los niveles (sanidad, educación, pensiones, etc.); es entonces cuando el Partido Popular cambia la Ley de Arrendamientos Urbanos, la regulación de las Socimis (sociedad anónima cotizada de inversión en el mercado inmobiliario), etc. Después de la pandemia, ya con el gobierno socialista, hubo una reactivación de la economía. En estos años se ha producido un aumento de la población, ha habido una reducción del tamaño de la familia y en consecuencia ha habido un aumento de la demanda de vivienda, que se ha concentrado en las ciudades más dinámicas económicamente y en las áreas turísticas. Como consecuencia se produjo el aumento del turismo, con la colisión de intereses que conocemos, entre turistas e inquilinos. En la pasada legislatura se aprobó la Ley de la Vivienda, con la regulación de las zonas tensionadas. La Ministra de la Vivienda ha propuesto recientemente blindar la protección del parque público de la vivienda a perpetuidad para que no se puedan vender más viviendas públicas. Hay una gran cantidad de ruido, que hace difícil un debate sosegado. Por ejemplo, la ocupación de viviendas ha sido un clásico de la derecha, se ha señalado de forma exagerada como un fenómeno amenazante, otorgándole un protagonismo que está lejos de tener (incluso con la invención de nuevas palabras, del tipo de la “inquiocupación”), cuando en realidad se trata de un fenómeno muy minoritario. La inmensa mayoría de las ocupaciones se produce en edificios que se encuentran vacíos, a medio terminar, que pertenecen a empresas que han quebrado y sin vigilancia. No obstante, la campaña señalando la ocupación como un gravísimo problema acaba asustando a la población. El gobierno propone además otras medidas que es preciso enumerar: suprimir la Golden Visa, regular los alquileres turísticos y los alquileres temporales. El mercado de la vivienda –explica- funciona como un mantel; si algunas viviendas son alquiladas a turistas a precios mayores de lo que pueden pagar los habitantes, ya que tienen mayor poder adquisitivo, estos influyen en el aumento del precio de los alquileres en el entorno.
En suma, se está actuando en las siguientes áreas:
- Línea normativa: zonas tensionadas (Cataluña, Rentería); modificación de la Ley de propiedad Horizontal para limitar los pisos turísticos; poner coto al fraude de los alquileres temporales; reformar la Ley del Suelo para que los vicios formales del planeamiento no comporten la anulación de todo el plan. En la Ley de la Vivienda, que el carácter protegido del parque público de viviendas sea permanente.
- En el aspecto económico dar un “arreón” a los presupuestos –dice-, mejorando la financiación de las viviendas públicas (3 de cada 4 euros destinados a estas viviendas los paga el gobierno central); facilitar los seguros por impago; establecer sistemas de mediación entre el casero y el inquilino antes del desahucio; potenciar las líneas de avales del ICO con una partida de 2.500 Millones de euros, lo que permitirá aumentar el número de personas que accedan a hipotecas al poder salvar el gran escollo que es el pago de la entrada de la hipoteca, que es el 20% del valor de compra de la vivienda.
- Mover los suelos del Estado (Defensa, ADIF, Sareb, etc.) para destinarlos a la producción de vivienda. En Valladolid hay suelo vacante como el del antiguo Cuartel de la Rubia.
Concluye señalando que duda mucho que el Partido Popular de nuestros días hubiera aprobado hoy el art. 47 de la Constitución Española.
A continuación, el moderador presenta a Margarita García Álvarez, es arquitecta, presidenta de la Federación de Asociaciones de Vecinos Antonio Machado de Valladolid, es también vicepresidenta 1° de la Confederación estatal de Asociaciones vecinales y coordinadora del Área de vivienda. Ha participado en numerosos debates, entre otros algunos organizados por ACCS.
Inicia su intervención hablando de lo que ve en la calle, el tema de la vivienda se ha convertido en una emergencia, afecta a la economía, a la movilidad, es ahora el principal problema de España. Los precios de la vivienda son en la actualidad inalcanzables y las previsiones son que seguirán subiendo. El parque público de la vivienda pública en alquiler es la más baja de Europa, con un 1%, cuando hay otros países de nuestro entorno que alcanzan el 7%. Harían falta 1,5 millones de viviendas públicas de alquiler en España, para alcanzar cifras parecidas. Los fondos de inversión han entrado en España y hay algunos, como Black Rock, que llegan a tener 150.000 viviendas. La turistificación y la gentrificación están cambiando radicalmente el panorama de la vivienda en España. En algunas ciudades hay más viviendas turísticas que plazas hoteleras. Esta situación provoca el aumento de los alquileres y el desplazamiento de la población a las afueras, con lo que supone de incremento de los costes de desplazamiento, tanto en gastos de viaje como en tiempo; también en la búsqueda de soluciones de viviendas originales, como la ocupación de cárceles vacías; aunque la regla general es la expulsión de la población a barrios de infraviviendas y chabolas. La gente que necesita una vivienda está harta porque no la encuentra o esta es demasiado cara. En Madrid hay 200 organizaciones convocando protestas este fin de semana pasado. Se está produciendo una subida histórica del precio de venta de los pisos de un 7% en el año 2023 (muestra varios gráficos y tablas con la evolución de los precios en varias ciudades). En relación al alquiler el incremento ha sido del 9,7% de media en el 2023. En Valladolid está llegando a 10 euros/m2. Los máximos históricos se están alcanzando ahora. Según los datos de VIVA hay 5.552 familias que buscan una vivienda social en la actualidad. Mientras las ofertas de vivienda de alquiler social son muy pocas. De 24 viviendas en el Eneldo, solo hay una disponible en alquiler social. En la actualidad se ha parado o ralentizado desde el Ayuntamiento todas las políticas de vivienda. El Ayuntamiento de Valladolid es propietario de 506 viviendas en alquiler sobre un total de 158.259 viviendas, lo que arroja un porcentaje del 0,32% de viviendas municipales en alquiler social. Una cifra ridícula por lo extraordinariamente baja. Los programas de viviendas verdes (para jóvenes menores de 35 años e ingresos entre 1 y 2 IPREM) y las blancas (destinado a personas especialmente vulnerables con ingresos inferiores al 1,9 IPREM) del Ayuntamiento de Valladolid están al ralentí. Al mismo tiempo se pierde dinero de Europa, mientras que están paralizadas las promociones del Parque de las Norias. El programa Alba está paralizado. Mientras, en Valladolid hay más de 1.000 viviendas ofertadas por Airbnb. En Salamanca la Junta de Castilla y León está enfadada, ya que quiere que sean los ayuntamientos los que regulen los pisos turísticos, mientras que éstos prefieren dejarlo sin regular. En Barcelona se utiliza el derecho de tanteo y retracto, mientras que en Valladolid esa fórmula no se quiere utilizar. La utilización de ese derecho posibilitaría que el Ayuntamiento comprara los pisos que se venden entre particulares al mismo precio por el que se han vendido, sustituyendo al comprador. Tenemos el problema de los terrenos del Ministerio de Defensa, que en Valladolid quiere actuar como un agente inmobiliario más. Lo vemos en la Plaza del Ejército y en los Cuarteles de Farnesio. Mientras en Cataluña han bajado los precios un 5% en las zonas tensionadas. No obstante, estamos viendo que ahora los propietarios han pasado de ofrecer vivienda turística a alquiler de temporada para sortear los nuevos controles. Serían necesarias algunas medidas para controlar el sector de la vivienda de uso turístico, a través de una ventanilla única y la prohibición de publicitar dichas viviendas de ninguna otra manera. Finalmente, cita el ejemplo de Viena, ponderando sus cualidades, especialmente el alquiler social y la perduración en el tiempo de las políticas a favor de la vivienda social en alquiler, durante más de un siglo. Y añade, “el panorama es un poco negro”.
El moderador presenta a continuación a Salvador Polo, arquitecto con un estudio muy activo durante muchos años y amplia experiencia en la construcción de promociones de vivienda protegida en sus diversas modalidades. Su conocimiento del panorama desde la perspectiva de la producción hace que su contribución a esta mesa sea especialmente interesante.
Salvador Polo inicia su intervención destacando el notable crecimiento de la población en los últimos años: más de 1.700.000 personas en los últimos cinco años. Esto implica que, considerando que se han construido una media de 90.000 viviendas al año, se necesitarían 500.000 viviendas adicionales que aún no se han edificado. También menciona el fenómeno de la vivienda vacía, que es un tema que merece debatirlo más adelante. Sin embargo, su conclusión principal es clara: es imperativo construir más viviendas, especialmente asequibles, que respondan a las nuevas necesidades de la población. Esta vivienda, al menos, debería ser una obligación que el Estado debería satisfacer. En la actualidad, los mayores problemas los enfrentan los jóvenes y los inmigrantes. Muchos inmigrantes viven en condiciones de hacinamiento, un tema que rara vez se aborda en los medios. Mientras los jóvenes protestan por esta situación, los inmigrantes suelen permanecer en silencio. Existen numerosos casos de varias familias compartiendo un solo piso. Por otro lado, los jóvenes desean residir en los centros urbanos, pero compiten por los mismos pisos que los turistas en peores condiciones debido a su limitada capacidad económica. También señala que es necesario controlar los pisos turísticos, ya que deterioran la vida urbana. Este fenómeno tiene un impacto negativo en el uso de la ciudad y un predominio de actividades orientadas al turismo, en detrimento del comercio de proximidad destinado al vecindario tradicional. Se plantea la pregunta: ¿Por qué no se ha construido más vivienda? La crisis de 2008 tuvo como consecuencia la destrucción del tejido empresarial, tanto de pequeñas promotoras y constructoras como de los oficios del sector. Además, la quiebra de las cajas de ahorro, que eran las principales instituciones que financiaban la construcción de viviendas, ha complicado aún más la situación. A esto se suma la elevada deuda del Estado, que frena la financiación de nuevas promociones púbicas. El gobierno se ha planteado, aunque un poco tardíamente, que la vivienda debe componer el cuarto pilar del estado del bienestar. Para ello, y para poder construir las viviendas necesarias en los lugares demandados, una alternativa es, ante la carencia de capital público, implementar la colaboración público-privada. En esta línea destaca la acción que puso en marcha la alcaldesa Ada Colau en Barcelona con la sociedad de viviendas Habitage Metrópoli Barcelona y en la Comunidad de Madrid con el Plan VIVE. Y finalmente también la SAREB, que dispone de bastante suelo finalista, mediante el llamado Proyecto Viena, lo está sacando a concurso para que las promotoras puedan construir viviendas para alquiler asequible concertado. Ese es al menos un camino, concluye.
Después de las intervenciones de los ponentes se inicia el debate. Interviene en primer lugar Cesáreo Hernández, el cual felicita a Ciudad Sostenible por la convocatoria de la mesa y su oportunidad. Recuerda que recientemente han sido otorgados los premios Nobel de Economía a tres economistas por sus estudios sobre cómo las instituciones afectan a la prosperidad, poniendo de manifiesto que la Economía es inseparable del diseño institucional. La vivienda es un bien público y la Constitución declara que todos los españoles tenemos derecho a disfrutar de una vivienda digna. Este derecho implica que la vivienda no es un producto más del mercado, sino un elemento esencial para lograr bienestar social, estabilidad económica y desarrollo urbano. Desde los años 80 se ha visto la vivienda como un producto más del mercado y la vivienda social ha pasado a ser residual. ¿Por qué? Porque las instituciones públicas, que deberían garantizar ese derecho: Estado, CCAA y Ayuntamiento, no tienen la coordinación adecuada y un proyecto compartido. ¿Es razonable que más de 8.000 ayuntamientos constituidos en 1833 dispongan hoy de competencias en políticas de vivienda y ordenación del término municipal? Esta desconexión de competencias provoca entre otras cosas la dificultad de tener una Justicia eficiente. Y cita el ejemplo del municipio de Carboneras, Almería, y el hotel de El Algarrobico. Describe brevemente el origen del hotel de 440 habitaciones y la situación actual: 20 años después y medio centenar de pronunciamientos de sentencias, el hotel, construido al borde de la arena de la playa, en zona protegida, todavía sigue en pie. En el periodo 1961-1975 del franquismo, se construyeron 4 millones de viviendas sociales. Las cajas de ahorro fueron un instrumento clave. ¿Con una deuda pública de 1,7 billones, podríamos volver en 14 años a tener un parque de vivienda pública, mayormente de alquiler, de 3 millones?
¡¡¡Pues sí!!! El ahorro financiero de las familias españolas a finales del 2021 de situó en 2,7 billones (datos del BBVA). Por tanto, con la cadena institucional Estado, CCAA y Ayuntamiento, debidamente diseñada para ser estable, la financiación sería aportada, fundamentalmente, con el ahorro de los españoles. Y no tendrían que hacer cola para comprar letras del tesoro con una rentabilidad bruta por debajo de la tasa de inflación y minorada al 80% en el IRPF.
Interviene a continuación Agustín González, exponiendo en primer lugar los cambios que han acontecido en los últimos años en relación a la vivienda, determinados por la crisis inmobiliaria del 2008, lo que llevó a la desaparición de numerosos promotores, la desaparición de los bancos y cajas de ahorro que financiaban la vivienda, eso produjo grandes altibajos en la producción de vivienda, con pérdida de profesionales, se perdieron los oficios. Eso fue un desastre para el sector. Se redujeron drásticamente los suelos urbanizables y las nuevas promociones, con una reducción de la producción de nuevas viviendas protegidas. Además, se produjo la privatización de la vivienda con algún tipo de protección, y añade: “A ese ritmo de privatización, no se podrá dar abasto en la producción de vivienda pública para que el parque de alquiler aumente”. Destaca el cambio del tamaño de las familias, pasando de 4,4 miembros a principios de siglo, a 2,1 por familia en la actualidad. Comenta la necesidad de una ley de alquiler justa y equilibrada, y recuerda el ejemplo de la ley de alquiler de Franco, ya que, al congelar los alquileres dicha ley fue la máxima responsable de la destrucción del patrimonio urbano. El tema central es que hay que construir viviendas, en la primera década del siglo XXI se construía en torno a 600.000 viviendas/año, mientras que ahora apenas se construyen 90.000 viviendas/año. Y termina diciendo que para ello la clave es evitar la desclasificación de la vivienda protegida, una financiación suficiente, facilitar otros modelos habitacionales, como el cohousing, y un marco regulatorio estable. (Ver al final de este resumen el texto aportado por Agustín González).
Interviene seguidamente Diego González Lasala y señala que el problema viene de bastante lejos. Hace mención a las ventas de vivienda pública en alquiler que hizo el PSOE desde los primeros gobiernos de la democracia, rompiendo con las políticas de la socialdemocracia que habían triunfado en Europa. Las cifras son muy elocuentes. Basta recordar que Holanda tiene en la actualidad un 30% de viviendas en alquiler en manos públicas y en España apenas alcanza el 1,5%. Y termina diciendo: “favorecer la promoción de vivienda social en venta es una operación franquista”.
Luis Matilla aborda el tema de vivienda social en alquiler o en propiedad. Y propone dos reflexiones. Primera reflexión. Somos deudores de nuestra historia. Desde el inicio de la democracia se inició una ola de privatización de vivienda que se encontraba en manos públicas. Al mismo tiempo en los años 80 y 90 del siglo pasado se pusieron en marcha unos proyectos que fracasaron: Vitra y PSV. Segunda reflexión: no hay que obligar a nadie a vivir en alquiler. Es un objetivo razonable intentar que cuando la gente llega a su jubilación tenga una vivienda en propiedad, ya que eso será un alivio frente a una pensión baja. No seamos ingenuos. Olvidamos que los gobiernos cambian y los nuevos modifican las políticas de los anteriores.
Javier Gutiérrez señala que no le importa el ruido en la política. Siempre va a haberlo. Recuerda que José Luis Rodríguez Zapatero planteó dos ejes de actuación en la campaña electoral, uno de ellos fue aprovechar el crecimiento económico para mejorar los servicios públicos (sanidad, pensiones, vivienda) y luego no lo cumplió en su mandato. Pone el acento en la contribución en esta crisis del sector turístico. La única política de vivienda racional es aumentar y fortalecer el alquiler y no es aceptable que se diga que falta financiación. Recuerda los dineros gastados en el rescate bancario (Bankia, la Caixa).
Una persona del público indica que la alternativa al problema de la vivienda es la colaboración público-privada. Hay numerosas formas de colaboración y no debemos restringir ninguna. Recuerda el ejemplo de las cooperativas, pero hay otros sistemas que están surgiendo, como el cohousing. Se necesita un apoyo legislativo para proteger esas iniciativas y darlas estabilidad en el tiempo.
Salvador Polo apunta que el modelo de cooperativa fue el que dominó en los países europeos y es el sistema que ha permitido la construcción de grandes cantidades de vivienda en alquiler a precios muy bajos. Los países del este de Europa son hoy los que tienen mayor índice de propiedad, está incluso por encima del índice español. Hay que señalar, subraya, que la vivienda en propiedad es un seguro para la vejez.
Otra persona del público agradece la convocatoria de la mesa redonda sobre vivienda. “Es un tema muy interesante, pero hay otros temas que lo son más: el de las personas que no tienen acceso de ninguna manera a la vivienda digna, ya sea en alquiler o en propiedad”. Cuenta los casos que se están produciendo en la Rondilla, donde hay muchísima gente que la Ley de Extranjería hace invisibles. Todos ellos inmigrantes. Gente con carrera, con estudios, gente culta. Esa gente vive hacinada, es frecuente encontrar a todos los miembros de una familia en una sola habitación de una vivienda, compartiendo cocina y baño con otras familias, que viven en las otras habitaciones. “En Rondilla hay viviendas donde viven hasta cinco familias”, concluye.
Otra persona alude a la aplicación de la ideología en todos los niveles. También en el urbanismo. Cuenta el caso de algunos de los cuarteles de Valladolid, sin uso militar desde hace muchos años. Esos suelos son una buena oportunidad para destinarlos a un uso social y sin embargo sus suelos no han sido utilizados para realizar vivienda, que tanto se necesita. “No hay voluntad desde la Administración pública de dar salida a esos suelos”.
José María Sastre señala que construir más significa extender más las ciudades. Cuando hay muchas viviendas en los pueblos que podrían aliviar la escasez de las ciudades. La rehabilitación de las casas de los pueblos podría resolver muchos problemas. Pero también es necesario tomar medidas para ocupar las viviendas vacías de las ciudades. Por último, el moderador agradece sus aportaciones a los ponentes y a los participantes en el debate.
